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众成清泰地产视角:商品房层高与合同约定不符的赔偿标准

 


 

      商品房的建设应遵循相关建筑规范,并符合商品房买卖合同约定的交付标准,否则商品房开发企业将面临违法、违约之风险。在实务中,开发企业交付的商品房层高与合同约定不符引发的纠纷越来越多,如何计算层高不足给购房人造成的损失,我国法律并没有统一规定,不同地方法院判决赔偿的标准也存在较大的不同,在此,笔者对司法实践中的典型案例进行了检索,并提出我们的倾向性意见:

 

【案例检索】

 

1.尹银华、青岛狮子城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷(【2020】鲁02民终1789号)

 

法院观点概况:法院在不同意原告的鉴定申请的前提下,根据双方庭审举证、质证情况及当事人陈述,综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素,酌定被告赔偿原告层高不足的损失30万元。

 

一审法院:关于赔偿数额问题,涉案合同未对层高不足导致违约如何处理进行约定,原告根据房屋体积减少的比例乘以总房款计算损失数额为90万元,后原告又申请就房屋面积、层高、可利用空间进行测绘或其他商户占用空间价值进行鉴定以确定损失数额。一审法院认为,合同约定的计价方式为按面积计价,尹银华主张按照空间损失比例乘以总房款的方式计算损失,于法无据,一审法院不予支持。关于尹某申请鉴定面积、层高、可利用空间、占用价值等,一审法院认为,原告与被告对房屋中不同层高对应的区域面积并无异议,房屋价款也并非按体积计价,且层高减少在一定程度上影响的系购房人主观上的使用及居住感受,被告也不同意进行鉴定,故对原告的鉴定申请,一审法院不予准许。关于赔偿数额,一审法院根据双方庭审举证、质证情况及当事人陈述,综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素,酌定被告赔偿原告层高不足的损失30万元。后原告对“不同意申请鉴定”的判决不满意,于是提起上诉。

 

青岛市中级人民法院:从公平和诚实信用的原则,本院认为被告的行为存在履行瑕疵,应承担相应的违约责任。关于赔偿数额,因预售合同对层高缩减未约定违约责任,一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素,酌定被告赔偿原告层高不足的损失30万元,属于在自由裁量范围内,对案件事实情况作出的综合判断,本院不持异议,因此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

 

2.王梅香与山东新澳置业有限公司房屋买卖合同纠纷(【2018】鲁0902民初695号)

 

法院观点概况:法院准许当事人申请鉴定,但因买受人明确不申请鉴定,法院以无法确定损失为由驳回诉讼请求

 

泰安市泰山区人民法院:被告作为房地产开发单位和商品房出卖人,其交付的出卖房屋应当符合合同约定,否则属于不适当履行,应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。虽然合同约定的层高2.9米与涉案房屋的实际层高2.8米相差0.1米,但层高差距对房屋的建筑面积并无影响,因此原告要求按照面积差异处理条款退还购房款并赔偿损失无事实依据,本院不予支持。关于原告的层高损失应围绕被告因层高减少所致降低的开发成本确定,但原告明确表示不申请对涉案房屋因层高减少所致被告降低的开发成本进行鉴定,故本院无法确定原告的层高损失。

 

3.叶茂与陕西逸博置业有限公司商品房预售合同纠纷(【2017】陕民申1584号)

 

法院观点概况:约定层高3米,实际2.9米,优于国家标准(2.8米),且买受人未证明实际损失,酌定赔偿层高不足损失1000元。

 

陕西高院:合同约定层高为3米,实际交付的房屋层高为2.9米,构成违约理应承担违约责任。但由于合同中未约定此类违约金的数额或者计算办法,相关法律对此也无明确规定,申请人亦未提交主张实际损失的相关证据,考虑到逸博公司在报批的项目总平面图中标示的房屋层高亦为2.9米,且该层高优于国家层高标准,结合本案中违约方的过错程度以及合同履行情况等因素,原判酌情认定被申请人向申请人赔偿1000元的经济损失并无不当。

 

4.苏涛、党霞与山东天业恒基股份有限公司章丘分公司等房屋买卖合同纠纷(【2017】鲁0181民初3515号)

 

法院观点概况:法院采纳鉴定机构意见,判决开发商赔偿层高损失148500元。

 

济南市章丘区人民法院:约定层高5米,实际4.55米,法院根据买受人的申请委托鉴定机构对层高降低导致的房屋价值损失进行鉴定,鉴定房屋价值损失为148500元,法院采纳鉴定机构意见,判决开发商赔偿层高损失148500元。

 

5.王世华与淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司商品房销售合同纠纷(【2015】商民初字第1346号)

 

法院观点概况:约定层高3米,实际2.9米,酌定开发商赔偿总房款的2%

 

商河县人民法院:王世华主张根据《评估报告书》涉案房屋层高减少10公分损失为108元/平方米,但本院认为,因减少的层高10公分在房屋格局中所处的位置不同,其造价亦不同,不能简单地按减少的10公分在合同约定的层高3米所占的比例来计算层高减少10公分的损失。根据鉴定机构回复可知,房屋成本价值损失对应的是房地产开发商开发成本的降低,由土地成本、建筑成本及房地产开发费用三大部分组成,经走访多家房地产开发公司,得知层高损失确实主要包括土地成本、建筑成本和开发费用等相关费用,且经咨询得知开发商开发楼盘的利润大约在20%-40%之间,层高减少10公分的建筑成本减少大约在2%-3%之间。嘉源商河分公司主张根据《商品房成本控制楼层高与成本的关系》一文,住宅层高平均每降低0.1米,建筑成本能降低造价2%左右。该文章虽系学术文章,但与本院向相关单位咨询得出数据大体相符。

 

综上,综合考虑涉案房屋的价格、层高误差程度、对房屋使用价值的影响、经济社会发展水平,因王世华系根据市场价购买的涉案房产,故本院酌情认定王世华因房屋层高减少10公分的损失为总房价的2%,即6463.97元(3460元/平方米×93.41平方米×2%)。

 

6.中山市宏泽房地产开发有限公司、蔡明威商品房预售合同纠纷,(【2019】粤20民终2804号)

 

法院观点概况:约定层高3米,实际2.9米,酌定按房款的3%赔偿损失

 

广东省中山市中级人民法院:涉案房屋实际交付的层高为2.9米,而合同中明确约定房屋层高为3米,据此可以认定洪泽公司交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立,在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下,理应承担相应的违约责任。虽买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定,蔡明威、蔡文友亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证,但层高不足造成蔡明威、蔡文友居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在,且房屋层高不足无法补救,故宏泽公司仍应在合理范围内向蔡明威、蔡文友赔偿损失。根据本案实际情况,综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素,蔡明威、蔡文友主张宏泽公司按照购房款的3%向蔡明威、蔡文友赔偿层高不足的违约损失计15694元(523146元×3%)在合理范围内。

 

7.吴金、褚爱学与诸暨展诚置业有限公司商品房预售合同纠纷,(【2015】绍诸民初字第57号)

 

法院观点概况:约定层高3米,实际层高2.95米,以房款1190908元为基数,按房屋容积率六十分之一计算层高损失,对按房屋面积差约定计算层高损失的主张不予支持。

 

诸暨市人民法院:虽房屋的实际层高为2.95米,符合商品房设计层高的最低标准要求,且通过规划验收,但与合同约定的层高3.0米不符,属于被告的违约行为,被告理应对原告承担因违约给其造成的损失。但原告要求参照合同中关于房屋面积误差的约定计算层高不足的赔偿金不当,本院依法调整以房款1190908元为基数,按房屋容积率六十分之一计算,为19848.47元,超出部分予以驳回。

 

【本所彩神vlll苹果版观点】

 

在合同未约定层高违约责任且房屋实际层高符合国家标准的情况下,多数情况下法院会在鉴定机构出具鉴定意见后,直接依据鉴定意见作出判决,或以鉴定意见作为参考,综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价、涉案房屋的实际使用效果、房屋性质、面积、价格、层高误差大小、对房屋价值及买受人的影响程度作出判决。

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